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南方周末:一块地 两个主——“毛地”风险陆家嘴样本

信息来源:南方周末 发布时间:2009-07-08 点击数:



      一块土地,两张产权证,一个是上海市国资委下属企业,一个是浦东新区下属企业、上市公司,黄金地块到底属于谁?

      风起云涌的土地开发运动中流行的模式——先批地再拆迁,在上海陆家嘴遭遇难题。

崂山路地块疑云

     崂山路332号地块,占地面积1.27万平方米,位于陆家嘴中心腹地。

     一年前,这片旧式厂房被三十多岁的海归许以仁一眼瞄中。致力于打造中国首个金融服务配套园区——“波特营”。

     很快,他查到这块地归上海锦江集团子公司天丰速冻食品厂所有,该厂在1992年初拿到了土地权证——恰是这年年底,浦东新区成立。

商议的结果,许以仁和天丰食品厂合资成立上海圣博锦康投资发展有限公司,联合开发。天丰厂将厂房租给圣博锦康公司,除按出资额享受收益外,圣博锦康还要帮天丰厂这个老国企解决部分员工的安置和再就业。

     他们的野心是做出金融服务配套园区的标准样品,将来好向各地推广复制。但这个好梦在今年6月8日被一纸函件惊醒。

锦江集团突然收到由上市公司陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(600663.SH,下称“陆家嘴”)董事长杨小明签发的函件,要求锦江集团停止其子公司天丰速冻食品厂对这块土地的出租。陆家嘴称,该地块已于2001年划拨给自己。

     这张函让天丰厂厂长张金福大吃一惊。“我们是市属企业,一切手续都正常完整,比如土地税、房产税正常都交的。每年陆家嘴相关职能部门还来检查,怎么这块地就突然改姓了呢?”

     许以仁再次请律师去土地交易中心查档,天丰地块的归属赫然在录。可让他沮丧的是,向有关职能部门申报波特营项目的立项事宜因此暂停,创意园无法拿到“准生证”。

一女为何嫁二郎

    陆家嘴的这张产权证(沪房地浦字(2002)第002751号),标为浦东新区世纪大道A块地号,总面积在25.39万平方米,2002年1月22日由上海市房屋土地资源管理局签发。

    崂山路地块恰在这一地块之内。

    天丰厂的土地一没有转让,二没有变更,同一块土地,怎么会出现两张土地证?陆家嘴的土地证是从何而来呢?

    2001年11月14日陆家嘴的一份公告解释原委。公告称,上市公司陆家嘴与大股东陆家嘴集团签订协议,后者向前者转让“世纪大道A块”使用权,作价约4.24亿元。“陆家嘴集团为所转让地块的土地使用权之合法拥有者。”

    双方当日签订了土地使用权转让合同。经双方估算,这25.39万平方米土地上可建筑面积为73万平方米,以陆家嘴集团及浦东新区建设局确定的土地初始价格——楼面价580元/平方米算,交易金额合计4.24亿元。

     上市公司陆家嘴由此获得了这份产权证。

     但是,陆家嘴集团又是如何取得这块土地的使用权?又为何要向陆家嘴转让地块?

东方证券作为当时的财务顾问为这则关联交易出具了财务顾问报告。报告称,“1996年以来,陆家嘴被陆家嘴集团占用大量资金。截至2000年12月31日,占用的资金额高达12.15亿元,极其影响上市公司日常经营”,而通过受让大股东的这块土地资产,可以“逐步解决本公司为集团的垫资问题,有利于提高公司本身及未来整体经营效益”。

     据知情人透露,当时证监会正在清理大股东占有上市公司资金问题,陆家嘴集团占用金额最高一度达到14亿,集团公司无力还款,求助地方政府,地方政府遂将该幅土地划拨给陆家嘴集团,后者随后转让给上市公司,以资抵债。

    但当时,该地并无土地权证,按证监会规定,无法计入上市公司资产。次年3月,在当时上海市负责人陈良宇的认可下,办理了该项土地证。

    值得一提的是,2001年,进行上述“土地转让”时,陆家嘴与陆家嘴集团的法定代表人,均为2007年被查的“炒房区长”、浦东新区原副区长康慧军。2009年2月,他因腐败案被判处无期徒刑。

毛地开发模式

     在陆家嘴董秘办公室人士看来,这两张证都存在,也都合法。这是国家土地制度改革中历史遗留问题。

     这位人士表示,浦东新区四大地产公司陆家嘴、上海金桥出口加工区开发公司、上海外高桥保税区开发公司、上海张江高科技园区开发公司,均大量采用了这种“成片土地开发转让”(即企业在取得拆迁许可证后,获得成片土地使用权证)的模式。“世纪大道A块”亦属此列。

李国机律师事务所律师周爱文向记者解释,我国法律并未规定土地使用权应当具备何种条件后方可出让。因此,在房地产开发项目中政府出让使用权的土地出现了俗称的“毛地”和“净地”两种情形。

      从法律关系上来看,毛地出让往往是政府出让土地使用权时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿安置,土地使用权人和现存建筑物所有权人依然享有物权,因此新的土地使用权人面对的法律关系较为复杂;净地出让则是政府已经完成了出让前土地使用权的收回和拆迁补偿安置,法律关系清晰。

      据悉,在早期的土地开发中,政府曾广泛采取这种“以地换资”的做法。其中的“地”主要以毛地为主。

      一位接近政府相关部门的人员表示,当时,政府没有足够资金来进行前期的拆迁、补偿,往往采取“零土地出让金”的方式引入开发商,双方往往会签署《国有土地使用权出让合同》,在政府书面“形式”上交付土地后,开发商享有的“国有土地使用权”仍然属于一种“期权”,更多是指一种“毛地开发权”。

      这种方式,在短期内能够加快土地的开发,但也给长期的发展留下诸多隐患。

      一位市场人士表示,而陆家嘴所持的这张产权证,可以理解为特定背景下的“以地换资”。 政府并未完成对“世纪大道A块”使用权的完整收回和拆迁补偿安置,陆家嘴拥有的是“毛地开发权”,需在受让毛地后,变毛地为净地,再做相关经营。

     在各地风起云涌的土地开发运动之中,以陆家嘴为代表的许多一级开发商,都深深依赖于这种开发模式。近几年的年报显示,陆家嘴主营收入来源的2/3都是土地批租,比如多次出让“世纪大道A块”中的小幅土地使用权,每一小幅都能获得数千万元收益。

     但是这次,他们碰到的是另一个大国企——锦江集团。面对本报记者提出的多少补偿能解决地块之争的问题,天丰厂厂长反问:“我们本来希望通过新公司项目安置员工,这是一笔钱能解决的吗?”

     而这两份产权证究竟哪份有效?记者联系了上海市国土资源局,他们没有给出确切答复。

     (新闻助理阮丹对本文亦有贡献)